★ 전직지원센터 소식 - 재테크(경매) 특별세미나
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 886회 작성일 2003-12-03 17:07본문
전직지원센타 소식 (부동산 재테크 특강, 경매의 이해)
ㅇ 일시 : 2003 년 12월 3일(수) 09:30~, 14:00~
ㅇ 강사 : 박중헌 
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경매의 의의 1. 일반적으로 경매라 함은 매도인이 다수의 매수희망자에게 매수의 청약을 하게하고 그 중에서 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 이루어지는 매매형식을 말한다. 2. 넓은 의미의 경매는 사경매와 공경매로 구분되고, 공경매는 다시 경매와 공매로 구분한다. 3. 경매는 채무자가 약속한 기일까지 채무변제를 하지않을 경우 채권자가 자기 채권을 회수하기 위해 불가피하게 법원에 경매신청하여 그 대금으로 채권회수을 하는 일련의 절차를 의미하며 민사집행법에 따라 법원에서 행한다. 4. 법원경매와 달리 한국자산관리공사나 금융기관 등이 행하는 공매가 있는데, 통상 공매라 함은 한국자산관리공사에서 시행하는 절차를 의미한다
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강제경매와 임의경매의 비교
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구 분 |
종 별 |
임의경매 |
강제경매 |
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차이점 |
집행대상 |
담보권(저당권)이 설정된 부동산 |
모든 부동산 |
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경매신청 |
담보권 실행에 의함 |
채무명의에 의함 |
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배당관계 |
담보권이 설정된 순서에 따른 순위 배당 |
안분(비율)배당 |
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경매결정의 이의사유 |
절차상 하자 실체상 하자 |
절차상 하자 |
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공통점 |
경매절차 |
경매개시결정부터 낙찰에 따른 소유권 이전까지 |
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진행주체 |
법원 | ||
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부동산 경매의 장,단점 (1) 장 점 1) 시가보다 싸게 구입할 수 있다 최초경매가격은 보통 시가(시세)보다 10-20%정도 낮게 정해지며 법 원마다 차이는 있으나 대부분 1회 유찰될 때마다 20-30%씩 감액되 므로 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있다 - 환금성이 낮은 부동산은 더 싸다. 2) 부동산경기에 영향을 받지 않는다. 3) 소멸기준권리보다 우선하는 권리외에는 모두 말소된다. 4) 경매투자 대상 물건이 다양하고 풍부하다. 5) 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다. 투기적 거래가 성행하는 지역과 지가가 급격히 올라 일정면적(주거지 180㎡)이상의 취득을 금지하는 지역의 부동산을 취득할 때에는 토지 않아도 된다. ※ 농지의 경우에는 일반취득과 같이 농지취득자격증명을 낙착기일 전까 지 제출하여야 취득가능 6) 고수익을 위한 제테크중 가장 확실한 수단이다. (2) 단 점 1) 확인하기 힘든 귄리로 인한 위험성 부동산 등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권 청구권보전가등기 여부)와 등기부등본상 나타나지 않는 유치권, 법정 지상권,숨어있는 대항력 있는 임차인등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권 이분석을 잘못하였을 경우 큰 손실을 입게된다. 2) 낙찰부동산에 대한 소유권 취득과 부동산 인도의 지연 낙찰 후 이해관계인이 항고를 하면 보통 2-3개월, 재항고시는 5-6개 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도 소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 경제적, 시간적 손실을 입게된다.
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이해관계인이 가지는 권리 1) 집행에 관한 이의신청권 2) 배당요구신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리 3) 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리 4) 경매기일에 출석할 수 있는 권리 5) 경락기일에 경락의 허부에 관하여 진술할 수 있는 권리 6) 경락허가 및 불허가의 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있는 권리 7) 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리 8) 입찰을 신청할 수 있는 권리 9) 경락 후의 경매신청취하에 동의할 수 있는 권리
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